양도세 실거주 공제, 10억대로 제한된다

양도세 실거주공제 10억대 제한 장기보유특별공제 개편 2026

 

 

27일 복수의 정부 부처 관계자에 따르면, 재정경제부가 1주택자 양도소득세의 장기보유특별공제(장특공제) 제도를 전면적으로 개편하기로 했습니다. 핵심은 두 가지입니다. 그동안 오래 갖고만 있어도 세금을 깎아주던 '보유 기간' 공제를 아예 없애고, 대신 '거주 기간' 공제만 남기기로 했습니다. 여기에 더해 공제받을 수 있는 금액 자체에 10억 원대 한도를 새로 두기로 했습니다. 다음 달 초 세제 개편안 발표를 앞두고 있는 이 변화가 정확히 무엇을 의미하는지, 누가 유리해지고 누가 불리해지는지 하나씩 정리해보겠습니다.

3줄 요약

1. 정부가 최대 40%까지 적용되던 '보유 기간' 공제를 이르면 2028년부터 전면 폐지하고, '거주 기간' 공제만 남기기로 했습니다.
2. 10년 이상 실거주자의 최대 80% 공제는 그대로 유지하되, 공제받을 수 있는 금액 자체에는 10억 원대 한도를 새로 설정합니다.
3. 종합부동산세도 함께 손질되는데, 1주택자 기본공제액은 늘어나지만 초고가 주택은 공정시장가액비율 인상으로 인해 오히려 부담이 커집니다.

집을 오래 갖고 있기만 해도 세금을 크게 깎아주던 시대가 이제 저물고 있습니다. 이제는 실제로 그 집에 살았는지가 세금을 가르는 사실상 유일한 기준이 됩니다.

지금 제도는 어떻게 돼 있나

현재 장특공제는 양도가액 12억 원이 넘는 1주택자의 양도차익 중 최대 80%를 세금 계산에서 빼주는 제도입니다. 이 80%는 두 갈래로 나뉩니다. 10년 이상 보유하면 보유 기간에 대해 최대 40%, 그 보유기간 중 10년 이상 실거주하면 거주 기간에 대해 또 최대 40%가 각각 적용돼 합쳐집니다. 문제는 '보유' 공제입니다. 실제로 그 집에 살지 않고 갭투자나 전세를 놓은 채로 오래 갖고만 있어도, 보유 기간만 채우면 40%까지 세금을 깎아주는 구조였습니다. 여권에서는 이 방식이 실거주 목적이 아닌 투기적 갭투자 수요를 부추긴다는 지적이 계속 제기돼 왔습니다. 재정경제부가 이번에 보유 공제를 아예 없애기로 한 배경이 바로 이것입니다. 이 제도가 처음 만들어진 취지 자체는 물가 상승분을 반영해 장기 보유자의 세 부담을 덜어주려는 것이었지만, 시간이 지나면서 실거주 여부와 무관하게 세금을 깎아주는 통로로 활용되는 부작용이 커졌다는 것이 정부의 판단입니다.

뭐가 바뀌나 — 개편 전후 비교

구분	현행	개편 후(가닥)
보유 기간 공제	최대 40%(10년 이상)	폐지
거주 기간 공제	최대 40%(10년 이상)	최대 80%까지 유지(가닥)
공제 금액 한도	한도 없음(최대 200억 원대도 가능)	10억 원대로 신설
시행 시점	-	이르면 2028년(1년 유예)

※ 2026년 7월 27일 복수의 정부 부처 관계자 발 보도 종합. 8월 초 발표될 세제 개편안에서 세부 내용이 확정됩니다.

표에서 가장 눈에 띄는 대목은 공제 한도 신설입니다. 지금까지는 초고가 주택을 20년 가까이 보유·거주한 경우, 양도차익 규모에 따라 많게는 200억 원대까지 세금 감면 혜택을 받을 수 있었습니다. 정부는 이를 '부자 감세' 논란으로 보고, 거주 공제 자체는 유지하되 그 공제액에 10억 원대라는 상한선을 새로 긋기로 한 것입니다. 즉 아무리 비싼 집을 오래 실거주했더라도, 세금에서 빼주는 금액 자체는 10억 원대에서 멈춘다는 뜻입니다. 이런 방식은 마치 마일리지 적립에 상한선을 미리 두는 것과 비슷합니다. 아무리 많이 써도 일정 포인트 이상은 더 쌓이지 않도록 설계하는 것처럼, 양도차익이 아무리 커도 공제 혜택 자체는 특정 금액에서 멈추도록 만드는 셈입니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

누가 유리해지고, 누가 불리해지나

집을 실제로 소유만 하고 세를 놓았거나 갭투자 목적으로 보유했던 사람은 그동안 받던 보유 공제 최대 40%가 통째로 사라지므로, 개편 이후 양도세 부담이 크게 늘어납니다.

반대로 10년 이상 실제로 그 집에서 거주해온 실수요자는 최대 80% 공제가 그대로 유지되는 방향으로 가닥이 잡혔습니다. 이미 거주·보유 기간을 채워온 사람들이 제도 변경으로 갑자기 불이익을 받지 않도록 배려한 결과입니다. 다만 이 실수요자 중에서도 초고가 주택 보유자는 사정이 다릅니다. 공제율 자체는 유지되지만 공제 금액에 10억 원대 한도가 새로 생기기 때문에, 양도차익이 아주 큰 초고가 주택일수록 실제로 받는 감면액은 지금보다 줄어들게 됩니다. 예를 들어 지금까지는 양도차익이 크면 클수록 공제받는 금액도 비례해서 커졌지만, 앞으로는 그 공제액이 일정 수준에서 멈춘다고 이해하면 됩니다. 다만 장특공제가 애초에 물가 상승분을 반영해 도입된 제도라는 점에서, 이런 한도 신설 자체가 타당한지를 둘러싼 논란은 계속 이어질 가능성이 있습니다. 특히 세제 개편 방향에 반대하는 쪽에서는, 실거주 기간을 충분히 채운 사람에게까지 한도를 두는 것은 형평성에 어긋난다는 반박도 제기될 수 있습니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

종부세도 함께 바뀐다 — 1주택자엔 완화, 초고가엔 강화

이번 세제 개편안에는 종합부동산세 조정도 함께 담길 예정입니다. 단독 명의 1주택자 기준 현재 12억 원인 기본공제액이 앞으로 더 늘어나면, 종부세를 아예 안 내도 되는 1주택자 수가 늘어날 수 있습니다.

반면 초고가 주택 보유자의 부담은 오히려 커질 전망입니다. 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율과 세율을 곱해서 계산하는데, 현재 60%인 이 비율을 정부가 끌어올리는 방식으로 세 부담을 늘리기로 했습니다. 쉽게 비유하면, 같은 재산이라도 세금을 매기는 '체감 몸값'의 비율 자체를 올려서 실제 내야 할 세금을 키우는 방식입니다. 정리하면 이번 세제 개편의 전체적인 방향은 뚜렷합니다. 평범한 1주택 실거주자의 부담은 완화하거나 최소한 유지하고, 갭투자·비거주 보유자와 초고가 주택 보유자에게는 세 부담을 집중시키는 쪽으로 무게중심이 옮겨가고 있습니다. 이런 흐름은 장특공제 개편과 종부세 개편이 서로 다른 세목이지만 같은 정책 방향, 즉 '실거주 보호, 투기·초고가 중과'라는 하나의 원칙 아래 함께 움직이고 있다는 점을 보여줍니다.

추진 일정 — 언제부터 실제로 적용되나

2026년 7월 16일 — 재정경제부, '부동산세제 국민 의견 경청 토론회' 개최
2026년 7월 23일 — 이재명 대통령 주재 부동산 대토론회
2026년 7월 27일 — 장특공제 전면 개편 방침, 복수 정부 관계자 통해 확인
2026년 8월 초(예정) — 재정경제부, 세제 개편안 공식 발표
2026년 하반기(예정) — 소득세법 개정안 국회 처리
2027년(예정) — 개정 소득세법에 따른 1년 유예 기간
2028년(이르면) — 개편된 장특공제 제도 실제 시행

주목할 부분은 시행까지 시간이 꽤 많이 남아 있다는 점입니다. 올해 소득세법을 개정하더라도 1년 이상의 유예 기간을 두기로 했기 때문에, 실제 적용은 이르면 2028년입니다. 즉 지금 당장 집을 팔고 사는 결정에 이 개편안이 곧바로 영향을 미치는 것은 아닙니다. 다만 세법 개정 자체는 이번 정기국회 처리를 목표로 추진될 가능성이 커서, 앞으로 몇 달간 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있습니다.

앞으로의 시나리오 — 낙관과 비관

낙관 시나리오

보유 공제가 폐지되고 실거주 중심으로 제도가 개편되면, 갭투자 목적의 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 완화되고 실수요자 중심의 주택 시장으로 재편될 수 있습니다. 이미 오래 거주해온 실수요자는 최대 80% 공제를 그대로 유지해 불이익도 크지 않습니다.

비관 시나리오

공제 한도 신설이 물가 상승분 보전이라는 장특공제의 원래 취지와 충돌한다는 논란이 계속되면 국회 처리 과정에서 진통을 겪을 수 있습니다. 또한 세 부담이 커진 초고가 주택 보유자들이 시행 전 매물을 서둘러 내놓거나 반대로 매도를 미루는 등, 시장의 단기 혼란으로 이어질 가능성도 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이 개편안, 이미 확정된 건가요?

아직 확정 발표 전 단계입니다. 복수의 정부 부처 관계자를 통해 방향성이 알려진 것이며, 공식적인 세부 내용은 다음 달 초 재정경제부의 세제 개편안 발표를 통해 정확히 확인해야 합니다. 이후에도 소득세법 개정안이 국회를 통과해야 최종 확정됩니다.

Q. 지금 당장 집을 팔면 이 개편안의 영향을 받나요?

아니요. 소득세법 개정과 1년 유예 기간을 거쳐 이르면 2028년부터 시행될 예정이므로, 지금 당장 매도하는 경우에는 현행 제도(보유·거주 각 최대 40%, 합산 최대 80%, 한도 없음)가 그대로 적용됩니다.

Q. 10년 이상 실거주했는데 보유는 못 채운 경우는 어떻게 되나요?

개편 방향대로라면 거주 기간만 따지는 구조로 바뀌므로, 보유 기간과 무관하게 실제 거주 기간에 따라 공제를 받게 될 가능성이 큽니다. 다만 세부 산정 방식과 경과 규정은 8월 초 발표될 공식 개편안에서 확인해야 정확합니다. 특히 이미 오랫동안 보유는 했지만 거주 기간이 짧은 경우 어떤 경과조치가 적용될지가 실수요자들 사이에서 큰 관심사가 될 전망입니다.

결론 — 보유의 시대에서 거주의 시대로

이번 개편의 방향은 명확합니다. "얼마나 오래 갖고 있었는가"보다 "얼마나 오래 그 집에서 실제로 살았는가"가 세금을 가르는 사실상 유일한 기준이 되는 쪽으로 제도가 재설계되고 있습니다. 실거주자에게는 기존 혜택을 유지해주되, 투기적 보유와 초고가 주택에는 세 부담을 집중시키겠다는 정책 의지가 뚜렷합니다. 다만 물가 상승분 보전이라는 장특공제의 원래 취지와 새로 생기는 공제 한도 사이의 논란, 그리고 2028년이라는 시행 시점까지 남은 국회 논의 과정은 여전히 변수로 남아 있습니다. 집을 보유하고 계시거나 매도를 고민 중이시라면, 다음 달 초 나올 공식 발표를 꼭 확인하시길 권합니다. 특히 갭투자나 비거주 목적으로 주택을 보유 중이라면, 지금부터라도 실거주 전환 여부를 포함해 장기적인 보유 전략을 다시 점검해볼 필요가 있습니다.

이제 세금이 묻는 질문은 "몇 년을 가지고 있었나"가 아니라 "몇 년을 그 집에서 살았나"입니다.

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이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다. 본문의 개편 방향은 2026년 7월 27일 기준 복수 정부 관계자 발 보도를 종합한 것으로, 8월 초 공식 발표 및 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 수 있습니다.