전세 보증금을 돌려받지 못했다면 어떤 순서로 대응해야 할까요. 임차권등기와 전세사기 피해자 결정 신청부터 우선매수권, 강제경매 신청, 2026년 보증금 최소보장제까지 다섯 단계로 정리했습니다.
전세사기 피해 대응 단계별 가이드
보증금을 돌려받지 못했다면,
무엇부터 해야 할까요
전세사기 피해자 결정 신청부터 경매 대응, 강제경매 신청까지 보증금을 지키는 다섯 단계를 순서대로 정리했습니다.
2027.5.31
피해자 결정 신청 기한
최대 10년
LH 공공임대 거주
30일 이내
결정 이의신청 기간
3억원
보증금 요건 기준
전세 계약 만기가 지났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 알고 보니 같은 건물의 다른 세입자들도 같은 처지였고, 집주인은 연락이 닿지 않습니다. 이런 상황에 놓이면 머릿속이 하얘지지만, 정부는 전세사기 피해자를 위한 단계별 구제 절차를 마련해 두고 있습니다.
핵심은 순서입니다. 전세사기 피해자 결정을 받는 것부터 시작해, 경매 대응과 강제경매 신청까지 정해진 절차를 차근차근 밟아야 보증금을 한 푼이라도 더 지킬 수 있습니다. 이 글에서는 보증금을 못 받은 임차인이 무엇을, 어떤 순서로 해야 하는지 다섯 단계로 나눠 쉽게 설명하겠습니다.
전세사기 피해자 특별법이란
전세사기 피해자 지원의 근거가 되는 법은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법입니다. 2023년 6월 시행된 이후 여러 차례 개정을 거쳐 지원 범위가 넓어졌습니다. 이 법에 따라 전세사기 피해자로 결정되면 주거, 금융, 법률, 심리 등 종합 지원을 받을 수 있습니다.
먼저 알아두셔야 할 점이 있습니다. 모든 보증금 미반환 사례가 자동으로 전세사기 피해자로 인정되는 것은 아닙니다. 법이 정한 요건을 충족하고, 신청과 심의 절차를 거쳐 공식적으로 피해자로 결정되어야 각종 지원을 받을 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 5월 31일까지로, 2025년 5월 31일 이전에 최초 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다.
전세사기 피해자 결정 요건 네 가지
1단계, 가장 먼저 임차권등기
보증금을 못 받았다면 이사를 가기 전에 반드시 임차권등기명령부터 신청해야 합니다. 임차권등기가 완료되면, 다른 곳으로 이사를 가거나 전출 신고를 하더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 집주인의 말만 믿고 권리 확보 없이 먼저 이사부터 나가면, 보증금을 받을 순위가 밀려 큰 손해를 볼 수 있습니다.
쉽게 말해 임차권등기는 내가 이 집의 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 사실을 등기부에 공식적으로 새겨 두는 안전장치입니다. 가장 강력한 첫 번째 방패인 셈입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 설정이 완료된 것을 확인한 뒤에 움직이는 것이 원칙입니다.
2단계, 전세사기 피해자 결정 신청
다음은 전세사기 피해자로 공식 인정받는 절차입니다. 거주지 관할 시도의 전세피해지원센터를 방문하거나 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 신청할 수 있습니다. 신청 후에는 국토교통부의 조사와 전세사기피해지원위원회의 심의 의결을 거쳐 피해자 여부가 결정됩니다.
결정 신청 처리 흐름
피해 발생 → 결정 신청 → 피해 조사 → 위원회 심의 의결 → 결정 통보 → 지원 신청
필수 제출 서류는 결정 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본 등입니다. 여기에 경매나 공매 개시 관련 서류, 임차권등기 서류, 임대인 수사 관련 서류 등 해당 사실이 있는 경우에만 추가로 제출하면 됩니다. 신분증은 반드시 지참해야 하며, 서식은 지원관리시스템이나 안심전세앱에서도 받을 수 있습니다. 결정 결과에 이의가 있으면 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있고, 국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내에 다시 결정합니다.
3단계, 결정 후 지원 갈래 선택
피해자로 결정되면 본인 상황에 맞는 지원을 선택할 수 있습니다. 크게 살던 집에서 계속 거주하는 길과, 새로운 곳으로 이주하는 길로 나뉩니다. 여기에 더해 집행권원 확보 비용 지원도 받을 수 있는데, 지급명령은 최대 40만원, 보증금반환소송은 최대 100만원까지 변호사나 법무사 수임료 등을 지원합니다.
| 지원 갈래 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 계속 거주 | LH가 우선매수권을 양도받아 낙찰한 뒤 공공임대로 최대 10년 거주 |
| 이주 지원 | 공공임대 입주 우선권 또는 신규 전세 저리 대출 지원 |
| 금융 지원 | 기존 전세대출 저리 대환, 신용정보 등록 유예 |
| 법률 지원 | 집행권원 확보 비용 지원, 경공매 법무 절차 법무사 연계 |
4단계, 경매 대응과 우선매수권
임차 주택이 경매나 공매로 넘어가면, 전세사기 피해자에게는 우선매수권이라는 강력한 권리가 주어집니다. 우선매수권은 다른 사람이 최고가로 낙찰을 받더라도 같은 가격에 피해자가 그 집을 우선해서 사들일 수 있는 권리입니다. 행사 방법은 두 가지로 나뉩니다.
직접 행사
피해자가 직접 우선매수권을 행사해 살던 집을 낙찰받습니다. 이때 시중보다 낮은 금리로 주택 구입 자금을 지원받을 수 있습니다.
LH 양도
우선매수권을 LH에 양도하면 LH가 대신 낙찰받아 공공임대로 공급합니다. 경매차익을 보증금으로 전환해 최대 10년 거주가 가능합니다.
LH 양도 방식은 사전상담과 사전협의 신청을 거쳐 진행됩니다. 지역별 LH 담당부서에 먼저 전화로 상담한 뒤, 피해주택 사전협의 신청서와 개인정보 동의서, 피해자 결정문, 확정일자가 있는 임대차계약서, 경매 안내문 등을 제출합니다. 이후 LH가 우선매수권 양도 요청을 받아 경공매에 참여하고, 낙찰에 성공하면 피해자에게 공공임대로 공급합니다. 신탁사기 피해주택과 위반건축물도 매입 대상에 포함됩니다.
5단계, 보증금반환소송에서 강제경매 신청까지
집주인이 끝내 보증금을 돌려주지 않고 경매도 진행되지 않는다면, 임차인이 직접 강제경매를 신청하는 길이 있습니다. 다만 강제경매를 신청하려면 먼저 집행권원이라는 법적 근거가 필요합니다. 집행권원은 보증금을 받을 권리가 법적으로 확정됐음을 증명하는 문서로, 지급명령이나 보증금반환청구소송의 확정판결을 통해 얻습니다.
보증금 회수 절차 흐름
임차권등기 → 지급명령 또는 보증금반환소송 → 집행권원 확보 → 강제경매 신청 → 배당 받기
강제경매가 진행되면 최종적으로 배당 절차를 통해 보증금을 회수하게 됩니다. 이때 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권을 가지며, 일정 금액까지는 다른 담보물권자보다도 앞서 받는 최우선변제권이 인정되기도 합니다. 다만 해당 주택에 선순위 근저당이 많거나 세금 체납액이 크면 실제 배당받는 금액이 보증금에 크게 못 미칠 수 있습니다. 그래서 경매에 들어가기 전 등기부등본과 권리관계를 꼼꼼히 확인하는 일이 무엇보다 중요합니다.
주의할 점이 있습니다. 강제경매는 임차인이 집행권원을 갖고 법원에 신청한 절차이므로, 함부로 취하하면 법원의 압류 효력이 사라져 그동안 쌓아온 권리가 한순간에 무너질 수 있습니다. 집주인이 보증금 일부를 줄 테니 경매를 취하해 달라고 협의 매도를 제안하더라도, 임차권등기 등 안전장치를 먼저 갖추고 받을 금액과 시점을 명확히 한 뒤에 신중하게 판단해야 합니다. 경매가 이미 진행 중이라면 우선매수권 신고나 LH 양도 신청 시점을 놓치지 않도록 서두르는 것이 좋습니다.
2026년 새로 생긴 보증금 최소보장제
2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 전세사기특별법 개정안에는 피해자를 위한 새로운 제도가 담겼습니다. 핵심은 보증금 최소보장제입니다. 개정안에 따르면 경공매 절차가 끝난 뒤 실제 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 국가가 그 차액을 재정으로 보전하는 방식입니다.
보증금 최소보장제 핵심
경공매 후 회복액이 보증금의 3분의 1에 미달하면 국가가 차액을 보전합니다. 관련 추가경정예산 약 279억원이 확보된 것으로 전해지며, 공포 후 6개월 이내에 본격 시행될 예정입니다. 구체적 시행 시점과 세부 기준은 향후 공식 발표를 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 이미 피해 주택에서 이사를 나왔는데 지원받을 수 있나요
가능합니다. 다만 이사 전에 임차권등기를 마쳐 두는 것이 중요합니다. 피해자로 결정되면 신규 전세 이주 지원, 법률 지원, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다. 경매나 공매 절차가 완료된 경우에는 일부 요건이 면제되기도 합니다.
Q. 신탁사기 피해주택도 지원 대상인가요
네. 2024년 법 개정으로 신탁사기 피해주택도 LH 매입 대상에 포함되었습니다. 신탁사기 피해주택은 공매 절차에서 LH가 대신 매입하고 공매차익 등을 지원받을 수 있습니다.
Q. 우선매수권을 직접 행사하는 것과 LH에 양도하는 것 중 무엇이 나은가요
정해진 정답은 없습니다. 살던 집을 직접 소유하고 싶다면 직접 행사가, 자금 부담 없이 안정적으로 거주하고 싶다면 LH 양도가 유리할 수 있습니다. 자금 사정과 거주 계획에 따라 달라지므로, 전세피해지원센터 상담을 통해 본인 상황에 맞는 방식을 확인하는 것이 좋습니다.
결론
전세사기 피해는 막막하지만, 정해진 순서를 따라 침착하게 대응하면 보증금을 지킬 길이 분명히 있습니다. 가장 먼저 임차권등기로 권리를 확보하고, 전세사기 피해자 결정을 받은 뒤, 본인 상황에 맞는 지원과 경매 대응 방식을 선택하는 것이 핵심입니다. 우선매수권 행사부터 강제경매 신청까지 각 단계마다 챙겨야 할 서류와 기한이 다르므로, 혼자 고민하지 말고 전세피해지원센터와 전문가의 도움을 적극적으로 받으시기 바랍니다. 신청 기한이 2027년 5월 31일까지인 만큼, 피해를 입었다면 한시라도 빨리 첫 단계를 시작하는 것이 가장 중요합니다.
본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적의 글이며 법률 자문이 아닙니다. 전세사기 피해 구제 절차와 요건, 지원 내용은 개별 사안과 시기에 따라 달라질 수 있고 제도는 변경될 수 있습니다. 구체적인 권리 행사와 소송 등은 변호사나 법무사 등 전문가 상담 또는 관할 전세피해지원센터와 전세사기피해자 지원관리시스템에서 최신 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.
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