전세사기 피해자 직접 경매 신청, 받을 수 있는 혜택 총정리

전세사기 피해자 경매 신청과 지원 혜택을 상징하는 임대차계약서와 법원 서류, 열쇠 이미지

 

전세사기를 당하면 가장 먼저 드는 생각은 "내 보증금을 어떻게든 돌려받아야 한다"는 것입니다. 그런데 집주인은 연락이 끊기고, 다른 채권자가 경매를 걸어주기만 기다리다 보면 몇 달이 그냥 흘러가요. 이럴 때 세입자가 직접 경매를 신청하는 방법이 있고, 전세사기 피해자로 인정받으면 비용과 세금, 대출까지 생각보다 많은 지원을 받을 수 있습니다.

특히 올해 4월 국회를 통과한 전세사기특별법 개정안의 핵심인 보증금 3분의 1 최소보장제가 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 오늘은 피해자가 직접 경매를 신청하는 절차부터 경매 대행비, 우선매수권, 낙찰 후 세금과 대출 혜택, 새로 바뀌는 제도까지 한 번에 정리했어요.

3줄 요약

1. 모든 지원은 국토교통부의 전세사기피해자 결정이 출발점이며, 신청은 2027년 5월 31일까지 가능합니다.

2. 직접 경매를 신청하면 HUG가 법무사 보수의 70%를 지원하고, 낙찰받으면 취득세 200만원 한도 면제와 저금리 구입자금 대출을 받을 수 있습니다.

3. 11월 13일부터는 경매 후 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 국가가 부족분을 지원합니다.

왜 세입자가 직접 경매를 신청할까

경매는 쉽게 말해 법원이 집을 대신 팔아서 그 돈을 빚진 순서대로 나눠주는 제도입니다. 집주인이 보증금을 안 돌려주면 세입자도 채권자이기 때문에 경매를 신청할 자격이 있어요. 은행이나 세무서가 경매를 걸 때까지 기다리면 시기를 내가 정할 수 없지만, 직접 신청하면 절차를 앞당기고 그 사이 우선매수권 같은 권리를 챙길 준비를 할 수 있습니다.

한 가지 오해가 있는데요. "집을 비워줘야 경매를 걸 수 있다"고 생각하는 분이 많습니다. 하지만 주택임대차보호법 제3조의2는 세입자가 보증금 반환 판결 등으로 경매를 신청할 때 집을 먼저 넘겨주지 않아도 된다고 정하고 있어요. 계속 살면서 경매를 진행할 수 있다는 뜻입니다.

경매 대행 보수 지원 70%

취득세 면제 한도 200만원

최소보장 기준 보증금 1/3

1단계, 전세사기피해자 결정부터 받기

아래에 나오는 지원 대부분은 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 피해자 결정을 받아야 이용할 수 있습니다. 거주지 관할 시·도에 신청하면 위원회가 심의하는데, 기본 요건은 네 가지예요.

요건	쉽게 말하면
대항력과 확정일자	전입신고와 확정일자를 갖췄거나 임차권등기를 마쳤을 것
보증금 기준	보증금 5억원 이하, 위원회 판단으로 최대 7억원까지 인정
다수 피해	같은 임대인에게 여러 세입자가 피해를 입었거나 입을 우려
반환 의도 없음	임대인이 처음부터 돌려줄 의사나 능력이 없었다고 의심될 만한 사정

특별법은 2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차계약을 맺은 세입자에게 적용되고, 피해자 결정 신청 기한은 개정으로 2027년 5월 31일까지 늘어났습니다. 부결되더라도 이의신청이나 보완 후 재신청이 가능하니 포기하지 마세요.

2단계, 직접 경매 신청과 비용 지원

집행권원 확보가 먼저

세입자가 경매를 신청하려면 "이 사람이 보증금을 받을 권리가 있다"는 법원의 공식 문서, 즉 집행권원이 필요합니다. 보증금반환청구 소송의 판결문이 대표적이고, 집주인이 다투지 않는 경우에는 더 빠르고 저렴한 지급명령도 활용할 수 있어요. 이 문서를 받은 뒤 집이 있는 곳의 관할 법원에 강제경매를 신청하면 됩니다.

HUG 경·공매 지원 서비스

경매 절차가 어렵다면 주택도시보증공사(HUG)의 경·공매 지원 서비스를 이용하세요. 피해자 결정을 받은 세입자에게 법무사나 변호사를 연결해 주고, 그 보수의 70%를 HUG가 지원합니다. 나머지 30%도 절차가 끝난 뒤 KB금융공익재단 기준에 따라 지원받을 수 있어, 서울시는 이를 대행 수수료 전액 지원으로 안내하고 있어요.

다만 주의할 점이 있습니다. 법원에 내는 경매예납금, 입찰보증금, 소유권 이전 등기 비용은 본인이 부담해요. 또 대행 보수는 원칙적으로 신청할 때 먼저 내고 낙찰대금에서 돌려받는 구조이며, 보증금을 전액 배당받지 못한 경우에 HUG에 70% 지급을 요청할 수 있습니다. 피해자가 스스로 경매를 취하하면 보수는 본인 부담이 되니 신중하게 결정하세요.

경매 유예와 정지 신청

반대로 준비가 덜 된 상태에서 다른 채권자가 건 경매가 너무 빨리 진행된다면, 법원에 매각기일 지정 보류나 변경을 신청해 최대 1년까지 늦출 수 있습니다. 사유가 해소되지 않으면 연장도 가능해요. 세무서 압류로 공매가 진행되는 경우는 아래에서 따로 자세히 설명하겠습니다.

경매 전 필수 점검, 내 보증금은 몇 번째로 받을까

경매를 신청하기 전에 반드시 따져봐야 할 것이 배당 순위입니다. 경매 대금은 줄 서 있는 순서대로 나눠 갖는 구조라, 내 앞에 누가 얼마나 서 있는지에 따라 회수액이 완전히 달라져요. 등기부등본의 근저당 설정일, 압류 기록, 내 전입신고일과 확정일자를 나란히 놓고 비교하면 대략적인 순위를 알 수 있습니다.

순위	배당받는 대상	세입자가 알아둘 점
0순위	경매 집행 비용	신청한 사람이 낸 예납금은 여기서 먼저 돌려받음
1순위	필요비·유익비	세입자가 집을 고치는 데 쓴 비용도 해당될 수 있음
2순위	소액임차인 최우선변제금, 최종 3개월 임금	근저당보다도, 당해세보다도 먼저 받음
3순위	당해세(그 집에 붙은 재산세·종부세 등)	2023년 4월부터 내 확정일자보다 늦게 생긴 당해세는 보증금 뒤로 밀림
4순위	근저당, 확정일자 보증금, 일반 세금	날짜가 빠른 순서대로 배당
이후	공과금, 일반 채권	남는 돈이 있을 때만

선순위 세입자와 후순위 세입자는 완전히 다르다

내 전입신고(대항력)가 등기부의 첫 근저당보다 빠르면 선순위 세입자입니다. 이 경우 경매로 집이 넘어가도 배당으로 다 못 받은 보증금은 새 낙찰자가 떠안아야 해요. 그래서 제3자는 입찰을 꺼리고 유찰이 반복되기 쉬운데, 피해자 입장에서는 우선매수권으로 낮은 가격에 직접 낙찰받을 기회가 되기도 합니다. 다만 유찰이 길어지면 회수 시점도 늦어진다는 점은 감안해야 해요.

반대로 근저당이 내 전입신고보다 먼저 잡혀 있으면 후순위 세입자입니다. 낙찰과 동시에 내 임차권은 사라지고, 근저당이 먼저 가져간 뒤 남는 돈에서만 배당을 받아요. 전세사기 피해 주택 상당수가 이 구조라, 직접 경매를 걸기 전에 예상 낙찰가에서 앞선 채권을 빼고 얼마가 남는지 반드시 계산해 봐야 합니다.

최우선변제는 "첫 근저당 날짜" 기준이 함정

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 순위와 상관없이 일부를 가장 먼저 받습니다. 현행 기준(2023년 2월 21일 이후)은 아래와 같고, 주택 가격의 절반을 넘을 수는 없어요.

지역	소액임차인 보증금 기준	최우선변제 금액
서울	1억 6,500만원 이하	5,500만원
과밀억제권역, 세종·용인·화성·김포	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시, 안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원 이하	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

여기서 많은 피해자가 놓치는 부분이 있어요. 이 기준은 내 계약일이 아니라 등기부에 처음 설정된 근저당 날짜를 기준으로 적용됩니다. 근저당이 몇 년 전에 잡혀 있으면 그 당시의 낮은 기준이 적용돼, 지금 기준으로는 소액임차인인데도 최우선변제를 못 받는 경우가 생기죠. 특별법은 이렇게 최우선변제를 받지 못한 피해자에게 그 금액만큼을 최장 10년 무이자로 빌려주는 대출을 마련해 두고 있습니다.

예시로 계산해 보기 (후순위 세입자)

빌라 낙찰가 2억원, 보증금 1억 8천만원, 내 확정일자보다 앞선 근저당 1억 5천만원

경매비용 약 300만원, 내 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세 200만원

배당 = 2억 − 300만 − 200만 − 1억 5천만 = 4,500만원

보증금의 3분의 1은 6,000만원이므로, 11월 13일 이후 최소보장제로 부족분 1,500만원을 추가로 신청할 수 있는 구조입니다. (실제 금액은 개별 사정에 따라 달라집니다.)

세무서 압류가 걸려 있다면

전세사기 임대인은 수십, 수백 채를 가진 경우가 많아 세금 체납으로 집에 압류가 걸려 있는 일이 흔합니다. 등기부등본 갑구에 "압류, 권리자 ○○세무서"라고 적혀 있다면 다음 세 가지를 차례로 확인하세요.

첫째, 그 세금이 내 확정일자보다 빠른가

세금의 순위는 압류 날짜가 아니라 세금이 확정된 법정기일로 정해집니다. 일반 세금은 법정기일이 내 확정일자보다 늦으면 내 보증금이 먼저예요. 그 집 자체에 붙는 당해세는 예전에는 무조건 세입자보다 먼저였지만, 2023년 4월 1일부터 국세기본법 제35조 제7항과 지방세기본법 제71조 제6항이 시행되면서 확정일자보다 늦게 생긴 당해세는 보증금 뒤로 밀리게 됐어요. 다만 이 예외는 주택 임대차에만 적용되고 상가에는 적용되지 않습니다.

둘째, 조세채권 안분 신청

임대인이 집을 여러 채 갖고 있다면 체납 세금 전체가 내 집 하나에 몰려 배당을 먼저 가져갈 수 있습니다. 조세채권 안분은 체납액을 임대인이 가진 모든 주택의 가액 비율로 나눠, 내 집에 해당하는 몫만 보증금보다 먼저 가져가게 하는 제도예요. 예를 들어 집 300채를 가진 임대인이 세금 30억원을 체납했고 내 집 몫이 1천만원이라면, 보증금보다 앞서는 세금은 30억원이 아니라 1천만원이 됩니다.

구분	국세	지방세
신청 요건	피해자 결정(또는 예정), 임대인 주택 2채 이상, 보증금보다 앞선 체납 세금 존재
신청처	임대인 주소지 관할 세무서	피해 주택 소재지 지자체
신청 방법	방문, 우편, 홈택스	방문
기한	경매·공매의 매각결정기일 전까지
준비 서류	안분 신청서, 피해자 결정문, 신분증, 임대차계약서, 경매 사건·물건번호

셋째, 공매 유예 신청

세무서가 압류한 집을 한국자산관리공사(캠코)를 통해 공매로 넘기려 한다면, 매각기일이 정해지기 전에 관할 세무서장(지방세는 지자체장)에게 매각 유예나 중지를 신청할 수 있습니다. 특별법 제18조와 제19조에 근거하며 기간은 1년 이내이고 연장도 가능해요. 이 시간 동안 피해자 결정, 조세채권 안분, 우선매수권 행사 여부를 정리하면 됩니다.

앞으로 새로 집을 구하는 분이라면, 2023년 4월부터 보증금 1천만원이 넘는 계약은 임대인 동의 없이도 세무서에서 집주인의 미납 국세를 열람할 수 있다는 점도 기억해 두세요. 계약 전에 확인하는 것이 가장 확실한 예방법입니다.

전세대출이 있는 피해자라면

보증금 일부를 전세대출로 마련했다면 문제가 한 겹 더 복잡해집니다. 집주인에게 보증금을 못 받으면 은행 대출을 갚을 돈도 없기 때문이에요. 상황별로 나눠 보겠습니다.

전세보증보험에 가입했다면

HUG 등 전세보증금반환보증에 가입했다면 직접 경매보다 보증 이행 청구가 우선입니다. 보증기관이 보증금을 먼저 돌려주면 세입자의 보증금 반환 권리는 민법 제481조에 따라 보증기관으로 넘어가고, 이후 경매는 보증기관이 진행해요. 보증금을 전액 받았다면 배당요구를 따로 할 필요는 없지만, 임차권등기 말소를 누가 할지는 담당자와 서면으로 확인해 두는 게 안전합니다.

보증보험 없이 전세대출만 있다면

전세대출을 받을 때 보증금 반환 채권을 은행이나 대출 보증기관(HUG, 한국주택금융공사, 서울보증보험)에 양도하거나 질권을 설정해 두는 경우가 많습니다. 이 경우 세입자 혼자 경매를 신청하거나 배당금을 받기 어려울 수 있으니, 경매 신청 전에 대출 은행과 보증기관에 먼저 연락해 절차를 맞추세요.

경매가 끝나고도 대출금을 다 갚지 못했다면 특별법의 분할상환 제도를 이용할 수 있습니다. 은행에 피해자 결정문을 내고 보증기관의 대위변제를 신청한 뒤, 대위변제일로부터 6개월 안에 보증기관 지사에서 약정을 맺으면 남은 대출을 최장 20년 동안 무이자로 나눠 갚을 수 있어요. 첫 납입 후 최대 2년까지 상환을 미룰 수도 있습니다.

신용점수 하락 막기

대출 만기가 지나 연체가 되면 신용정보에 등록돼 다른 대출이나 카드 이용이 막힐 수 있습니다. 피해자 결정을 받았다면 대출 은행과 보증기관에 신용도 판단정보 등록 유예를 신청하세요. 은행의 전세대출 연체 정보는 신청일부터 2년, 보증기관의 대위변제 정보는 대위변제일부터 6개월간 등록이 미뤄지고, 이미 등록된 정보도 삭제 후 유예됩니다. 다만 신용대출이나 카드론 연체는 대상이 아니에요.

이사해야 한다면 임차권등기부터

새 집으로 옮겨야 할 때는 반드시 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이때 내는 등록면허세는 피해자에게 면제돼요. 새 집 보증금은 연 1.2~2.7% 저리 전세대출(최대 2억 4천만원)이나 기존 대출의 저리 대환(최대 4억원)으로 마련할 수 있습니다.

3단계, 직접 낙찰받을지 LH에 넘길지

경매가 진행되면 피해자에게는 크게 두 가지 길이 있습니다. 내가 살던 집을 직접 사들이거나, 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 넘기는 거예요.

우선매수권은 다른 사람이 써낸 최고가와 같은 금액으로 피해자가 먼저 집을 살 수 있는 권리입니다. 이번 개정으로 아무도 입찰하지 않아 최고가가 없을 때도 최저매각가격으로 우선매수 신고를 할 수 있게 됐어요. 유찰이 반복되면 가격이 계속 내려가는 점을 활용할 수 있다는 의미입니다.

구분	직접 낙찰	LH에 우선매수권 양도
결과	집주인이 됨	LH가 매입해 공공임대로 전환
거주	계속 거주, 처분도 자유	경매차익으로 최장 10년 임대료 없이 거주
목돈	낙찰대금 필요(대출 지원)	필요 없음
이사를 원하면	매각 후 이사	경매차익을 받고 퇴거 가능
어울리는 경우	집이 마음에 들고 낙찰가가 낮을 때	목돈이 없거나 집에 문제가 있을 때

LH 방식의 경매차익은 LH 감정가에서 낙찰가를 뺀 금액이에요. 예를 들어 감정가 2억원짜리 빌라를 LH가 1억 5천만원에 낙찰받으면 차익 5천만원이 피해자의 임대료로 쓰입니다. LH는 2024년 11월 법 시행 이후 2025년 3월까지 244가구를 낙찰받았고, 매입 신청은 약 9,100가구에 달했어요. 위반건축물이나 신탁사기 주택도 매입 대상에 포함됐습니다.

4단계, 직접 낙찰받으면 받는 혜택

세금 혜택

피해자가 살던 집을 경매나 공매로 취득하면 취득세를 200만원 한도 안에서 면제받습니다. 이후 3년 동안 재산세도 줄어드는데, 전용면적 60㎡ 이하는 50%, 60㎡ 초과는 25%가 경감돼요. 임차권등기를 할 때 내는 등록면허세도 면제됩니다. 세금 감면은 자동으로 되지 않으니 피해자 결정문을 들고 주택 소재지 시·군·구청 세무과에 신청하세요.

대출 혜택

낙찰대금은 정책대출로 마련할 수 있습니다. 서울시 안내에 따르면 디딤돌 구입자금은 연 1.85~2.7%로 최장 30년, 보금자리론은 우대금리 연 2.95~3.25%로 최장 50년이며, 둘 다 한도는 4억원(약 29만 9천 달러)입니다. 경매 후 남은 전세대출은 최장 20년 동안 무이자로 나눠 갚을 수 있고, 그 기간에는 연체 정보도 등록되지 않아요. 소득과 자산 기준은 상품마다 다르니 신청 전에 꼭 확인하세요.

청약 무주택 인정

"낙찰받으면 청약 자격이 날아가지 않을까" 걱정하는 분도 많은데요. 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 살던 집을 경매나 공매로 낙찰받은 경우, 전용 85㎡ 이하이고 공시가격이 수도권 3억원, 지방 1억 5천만원 이하라면 민영주택 청약에서 무주택자로 인정받습니다. 낙찰 주택을 팔았든 계속 갖고 있든 인정되지만, 공공임대주택 청약에는 적용되지 않아요.

전세사기 피해 지원 제도 변천

2023년 4월 1일 : 확정일자보다 늦은 당해세 우선 배당 폐지, 임대인 미납국세 열람 확대

2023년 5월 : 낙찰 피해자 청약 무주택 인정 규칙 시행

2023년 6월 : 전세사기특별법 시행, 우선매수권과 경매 유예 도입

2024년 11월 11일 : 개정법 시행, LH 경매차익 지원 도입

2025년 : 법 적용 기한 연장, 피해자 결정 신청 2027년 5월 31일까지 가능

2026년 4월 23일 : 최소보장제 담은 개정안 국회 본회의 통과

2026년 10월 6일 : 시행령 개정안 국무회의 의결

2026년 11월 13일 : 최소보장제와 선지급 후정산 시행

11월 13일부터 달라지는 최소보장제

이번 개정의 핵심은 "아무리 못 받아도 보증금의 3분의 1은 국가가 보장한다"는 장치입니다. 경매나 공매가 끝난 뒤 피해자가 회수한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 최소지원금으로 지원해요. 회수액에는 최우선변제금, 배당금, 경매차익, 임대료 지원 등이 모두 포함됩니다.

예를 들어 보증금 1억 5천만원인 세입자가 경매로 2천만원만 돌려받았다면, 3분의 1인 5천만원에서 2천만원을 뺀 3천만원(약 2만 2천 달러)을 받을 수 있는 구조입니다. 신탁사기처럼 계약 자체가 무효에 가까운 피해자는 경매가 끝나기 전에 먼저 받고 나중에 정산하는 선지급도 가능해요. 지급과 정산은 LH가 맡고, 신청 후 90일 안에 결정하며 한 차례 30일까지 연장할 수 있습니다. 결정에 이의가 있으면 30일 안에 이의신청할 수 있어요. 정부는 올해 추가경정예산으로 약 279억원을 확보했습니다.

최소지원금과 선지급금은 압류할 수 없게 했고, 나중에 보증금을 따로 돌려받으면 신고하고 반환해야 합니다. 신고를 늦추거나 하지 않으면 최대 3천만원의 과태료가 부과될 수 있어요. 또 집주인이 파산해도 보증금 반환 채무는 면책되지 않도록 바뀌었습니다.

직접 경매, 이런 경우는 다시 생각해 보세요

직접 경매가 유리한 경우

선순위 근저당이 적어 배당으로 상당 부분을 회수할 수 있거나, 시세보다 낮게 낙찰받아 계속 살고 싶은 경우입니다. 시기를 내가 정할 수 있어 시간 손실도 줄어요.

신중해야 하는 경우

선순위 대출이 집값보다 많아 배당이 거의 없을 것으로 예상되거나, 건물에 위반건축물 같은 하자가 있는 경우입니다. 이때는 낙찰보다 LH 양도나 최소보장제 활용이 더 나을 수 있으니 전세피해지원센터 상담을 먼저 받아 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 피해자 결정 전에도 경매 신청을 할 수 있나요?

경매 신청 자체는 집행권원만 있으면 가능합니다. 다만 HUG 대행 보수 지원, 우선매수권, 세금 감면 같은 특별법 혜택은 피해자 결정을 받아야 하므로 결정 신청을 함께 진행하는 게 좋아요.

Q. 우선매수권은 몇 번 쓸 수 있나요?

피해주택에 대해 직접 행사하거나 LH에 넘기는 방식 중 하나를 선택하는 구조입니다. 행사 시점과 방법은 매각기일 전에 법원과 HUG 전세피해지원센터에 확인하세요.

Q. 최소보장제는 이미 경매가 끝난 사람도 받을 수 있나요?

시행령은 경·공매 종료 후 회수액을 기준으로 부족분을 지원하도록 정하고 있습니다. 시행 전 종료 사례의 구체적 적용 범위는 11월 13일 시행 이후 LH 공고를 확인하는 것이 가장 정확해요.

결론, 혼자 버티지 말고 제도를 쓰세요

전세사기 피해는 시간이 지날수록 선택지가 줄어듭니다. 피해자 결정 신청, 집행권원 확보, 경매 신청과 HUG 대행 지원, 그리고 낙찰과 LH 양도 사이의 선택까지 순서대로 밟아가면 비용 부담은 크게 줄이고 회수 가능성은 높일 수 있어요. 여기에 11월부터 최소보장제까지 더해지면서 최악의 경우에도 보증금의 3분의 1은 지킬 수 있는 길이 생겼습니다.

피해자 결정, 집행권원, HUG 경매 지원. 이 세 가지를 먼저 챙기고, 낙찰과 LH 양도 중 무엇이 유리한지는 전세피해지원센터 상담으로 판단하세요. 상담은 HUG 전세피해지원센터(1533-8119)에서 받을 수 있습니다.

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