전근·자녀교육으로 실거주 못 하면 세금 더 낼까

전근 자녀교육 실거주 예외 종부세 특례 2026

 

 

회사에서 갑자기 지방 발령이 났는데 살던 집을 못 옮기는 상황, 혹은 자녀가 다른 지역 고등학교나 대학교에 진학해 온 가족이 잠시 집을 비워야 하는 상황. 이번에 발표된 2026년 세제개편안이 '거주 중심 과세'로 방향을 틀면서, 이런 분들이 가장 먼저 떠올리는 질문이 있습니다. "그럼 저는 세금을 더 내야 하나요?" 다행히 정부도 이 문제를 미리 고려했습니다. 전근이나 자녀 교육처럼 어쩔 수 없는 사정으로 집을 비운 기간은 최대 3년까지 거주 기간으로 인정해주는 특례를 마련했습니다. 정확히 어떤 경우에 인정되고, 어떤 조건이 붙는지 정리해보겠습니다.

3줄 요약

1. 취학·전근·질병 치료·해외체류·부모 봉양 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 이사한 경우, 집을 비운 기간을 최대 3년까지 거주 기간으로 인정받을 수 있습니다.
2. 다만 이사 전 해당 주택에 최소 1년 이상 실거주했어야 하고, 같은 시·군 안에서 거처만 옮긴 경우는 원칙적으로 인정되지 않습니다.
3. 이 특례는 종합부동산세의 거주기간 공제와 양도소득세 장기거주소득공제 모두에 적용되는 시행령 사항으로 마련됩니다.

어쩔 수 없이 집을 비운 것과, 세금을 아끼려고 신고만 해두고 실제로 안 사는 것은 다릅니다. 이번 특례는 정확히 그 차이를 가려내기 위한 장치입니다.

어떤 경우에 '부득이한 사유'로 인정되나

재정경제부가 3일 발표한 2026년 세제개편안에는 종부세 장기보유 공제를 실제 거주 기간 중심으로 바꾸면서, 동시에 불가피하게 집을 비운 사람을 보호하는 거주 기간 특례가 시행령에 담겼습니다. 특례 대상은 다섯 가지로 정리됩니다. 자녀의 고등학교나 대학교 진학 같은 취학, 직장의 전근이나 파견 같은 근무 사유, 질병 치료, 학교나 직장 일로 인한 해외체류, 그리고 부모 봉양입니다. 이런 사유로 다른 시·군으로 이사한 경우, 집을 비운 기간을 최장 3년까지 거주 기간에 그대로 넣어주는 방식입니다. 예를 들어 서울에 살던 직장인이 부산으로 전근을 가면서 서울 집을 비워둔 상황이라면, 이 3년 동안은 실제로 그 집에 계속 살고 있는 것처럼 계산해준다는 뜻입니다. 다만 이 특례는 '다른 시·군'으로 옮긴 경우에만 적용됩니다. 같은 동네 안에서 다른 집으로 잠시 옮긴 정도라면 원칙적으로 인정되지 않습니다. 이런 세부 조건을 두는 이유는, 실제로 부득이하게 집을 비운 사람과 세금 혜택만 노리고 형식적으로 신고만 해두는 사람을 구분해내기 위해서입니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

조건 두 가지 — 1년 선거주, 3년 한도

조건	내용
인정 사유	취학·전근·질병 치료·해외체류·부모 봉양
선거주 요건	이사 전 최소 1년 이상 실거주
인정 기간 한도	최대 3년(같은 시·군 내 이동은 불인정)

※ 재정경제부 2026년 세제개편안(2026년 8월 3일 발표) 기준. 세부 요건은 향후 시행령 확정 과정에서 조정될 수 있습니다.

표에서 확인할 수 있듯, 이 특례를 받으려면 두 가지 조건을 동시에 충족해야 합니다. 첫째, 이사하기 전에 그 집에서 최소 1년 이상은 실제로 살았어야 합니다. 집을 산 직후 곧바로 다른 지역으로 떠난 경우라면 특례 대상이 아닙니다. 둘째, 아무리 부득이한 사유라도 인정 기간은 3년이 최대치입니다. 전근이 3년을 넘겨 장기화되거나, 자녀가 대학까지 졸업할 때까지 계속 집을 비워야 하는 상황이라면 3년을 초과하는 기간은 거주 기간으로 인정받지 못합니다. 이는 실수요자를 보호하되, 사실상 무기한으로 비거주 상태를 거주로 인정해주는 허점을 막기 위한 장치로 풀이됩니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

거주와 비거주, 세금 차이가 이만큼 난다

공시가격 15억 원 주택을 예로 들면, 실거주 1주택자의 종부세는 22만 원인 반면, 비거주 1주택자는 같은 집이라도 58만 원을 내야 하는 것으로 나타났습니다.

이런 격차가 생기는 이유는 종부세 기본공제 자체가 거주 여부에 따라 달라지기 때문입니다. 이번 개편으로 종부세가 부과되는 기준선이 실거주자는 12억 원(시가 약 17억 4,000만 원)에서 14억 원(시가 약 20억 3,000만 원)으로 오히려 완화됩니다. 반면 비거주 1주택자의 공제금액은 기존 12억 원에서 9억 원으로 줄어듭니다. 15억 원짜리 집을 기준으로 계산하면, 실거주자는 14억 원을 공제받고 남은 1억 원에 대해서만 세금을 내지만, 비거주자는 9억 원만 공제받아 6억 원에 대해 세금을 내야 하니 그 차이가 고스란히 세액 차이로 이어지는 것입니다. 부부 공동명의라면 각각 9억 원씩 총 18억 원의 종부세 기본공제가 그대로 적용된다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 이번 특례를 활용해 부득이한 사유로 인정받으면, 이 계산에서 '실거주자' 기준을 그대로 적용받을 수 있다는 것이 핵심입니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

고령자에게는 별도의 특례도 있다

만 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고, 소득 대비 보유세 비중이 10%를 넘는 경우에는 종부세 납부 자체를 유예받고 유예 기간의 이자까지 감면받을 수 있습니다.

전근이나 자녀 교육과는 별개로, 은퇴한 고령층을 위한 배려도 함께 마련됐습니다. 만 65세 이상이면서 5년 이상 거주한 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하는 경우, 양도세를 2027년에는 50%(최대 5억 원 한도), 2028년에는 30%(최대 3억 원 한도) 감면받을 수 있습니다. 소득은 줄었는데 집값 상승으로 보유세 부담만 커진 은퇴 세대가, 세 부담 때문에 어쩔 수 없이 집을 급하게 처분하는 상황을 막기 위한 조치로 풀이됩니다. 다만 이 감면율은 2027년과 2028년에 각각 다르게 적용되므로, 이주를 계획하고 계신 고령층이라면 어느 해에 처분하느냐에 따라 실제 감면액이 달라질 수 있다는 점을 미리 확인해두는 것이 좋습니다. 종부세 납부유예 제도 역시 함께 확대되는데, 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고 소득 대비 보유세 비중이 10%를 넘는 경우라면 당장 세금을 내지 않고 유예받을 수 있으며, 유예 기간에 붙는 이자까지 일부 감면받을 수 있습니다. 이는 집은 있지만 현금 흐름이 부족한 은퇴 가구가 세금 때문에 살던 집을 강제로 팔아야 하는 상황을 막기 위한 안전장치로 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 같은 서울 안에서 강남에서 강북으로 이사한 경우도 인정되나요?

원칙적으로 인정되지 않습니다. 이 특례는 '다른 시·군'으로 이사한 경우에 적용되므로, 같은 시·군 안에서 거처만 옮긴 경우는 대상에서 제외됩니다. 다만 구체적인 행정구역 기준은 시행령 확정 과정에서 더 명확해질 것으로 보입니다.

Q. 이사한 지 6개월 만에 전근이 나면 특례를 받을 수 있나요?

받기 어렵습니다. 특례를 인정받으려면 이사하기 전 해당 주택에서 최소 1년 이상 실제로 거주한 상태여야 합니다. 입주한 지 1년이 안 된 상태에서 이사한다면 이 선거주 요건을 채우지 못해 특례 대상이 되지 않을 가능성이 큽니다.

Q. 이 제도는 언제부터 적용되나요?

양도세 확대된 기본공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며, 장기거주소득공제로의 전환은 2029년 완전히 일원화될 예정입니다. 종부세 쪽도 단계적으로 시행되는 만큼, 아직 확정된 시행일이 남아 있어 국회 심의와 시행령 제정 과정을 지켜볼 필요가 있습니다. 지금 당장 세금이 달라지는 것은 아니므로, 미리 겁먹기보다는 남은 입법 절차를 차분히 지켜보는 것이 좋습니다.

결론 — 어쩔 수 없는 사정은 세금이 알아준다

정부가 거주 중심으로 부동산 세제를 개편하면서 가장 먼저 걱정했을 법한 것은, 투기 목적이 아니라 정말 어쩔 수 없는 사정으로 집을 비워야 하는 실수요자들이 억울하게 불이익을 받는 상황이었을 겁니다. 이번에 마련된 3년 특례는 그런 우려를 상당 부분 해소해줍니다. 다만 모든 경우가 자동으로 인정되는 것은 아니며, 다른 시·군으로의 이동, 1년 이상 선거주, 사유의 구체성 같은 조건들을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 전근이나 자녀 교육 문제로 집을 비울 계획이 있다면, 이사 전 거주 기간과 이사 사유를 미리 정리해두는 것이 나중에 세금 신고 때 큰 도움이 될 것입니다. 특히 이사 시점을 조율할 수 있는 상황이라면, 선거주 요건인 1년을 채운 뒤 이동하는 것만으로도 나중에 받을 수 있는 세제 혜택이 크게 달라질 수 있다는 점을 기억해두면 좋습니다.

집을 비운 이유가 어쩔 수 없었다면, 세금 계산에서도 그 사정을 알아줘야 합니다. 이번 특례는 바로 그 원칙을 담고 있습니다.

추천글

개인사업자도 근로장려금 신청 가능? 원·달러 환율 1,500원 돌파 — 17년 만의 최고치, 지금 내 돈은 어떻게 될까?

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다. 본문의 세제 특례 내용은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준이며, 세부 요건은 시행령 확정과 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.