2026 세제개편안 — 30억부터 종부세, 비거주는 4배

2026 세제개편안 종부세 30억 40억 비거주 4배

 

 

8월 3일, 재정경제부가 '2026년 세제개편안'을 공식적으로 발표했습니다. 핵심은 부동산입니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "집은 '사는 것'이 아니라 '사는 곳'이라는 원칙에 따라 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"고 밝혔습니다. 실거주 1주택자는 최대한 보호하되, 시가 30억 원이 넘는 고가주택과 비거주·다주택자에게는 종합부동산세와 양도소득세 부담을 큰 폭으로 늘리는 것이 골자입니다. 특히 비거주 주택은 내년 종부세가 4배까지 뛰는 사례도 나옵니다. 정확히 무엇이 바뀌는지 하나씩 정리해보겠습니다.

3줄 요약

1. 거주 1주택자는 시가 20억 원 미만이면 종부세를 아예 안 내고, 30억 원 이상부터 세율이 오르며, 40억 원 이상은 중과됩니다.
2. 비거주 1주택자는 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄고, 시가 20억 원 주택(60세·10년 보유 기준)의 종부세가 내년 4배로 뜁니다.
3. 이번 개편으로 최소 16만 8,000호의 세 부담이 늘고, 향후 5년간 종부세만 9조 3,000억 원이 추가로 걷힐 것으로 정부는 추산합니다.

"집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다." 구윤철 부총리가 이번 개편의 원칙으로 내세운 이 한 문장이, 앞으로 부동산 세제 전체를 관통하는 기준이 됩니다.

거주자는 30억부터, 비거주자는 훨씬 더 촘촘하게

고가 주택의 새로운 기준선은 시가 30억 원(공시가격 21억 원)에 그어졌습니다. 실거주하는 1세대 1주택자라면 시가 20억 원(공시가격 14억 원) 미만 주택은 종부세를 아예 내지 않아도 됩니다. 20억~30억 원 구간 주택은 오히려 지금보다 종부세가 줄어듭니다. 30억 원을 넘어서면 세율이 올라가면서 종부세액이 커지고, 40억 원(공시가격 28억 원) 이상부터는 이른바 '핀셋 증세'로 중과가 적용됩니다. 반면 비거주 1주택자는 상황이 훨씬 가혹합니다. 기본공제 자체가 12억 원에서 9억 원으로 줄어드는 데다, 시가 20억 원짜리 비거주 주택(60세·10년 보유 기준)의 종부세는 내년에 무려 4배로 뛰는 것으로 나타났습니다. 3주택 이상을 보유한 다주택자는 종부세 계산에 쓰이는 공정시장가액비율이 현행 60%에서 80%로 오르는데, 이는 같은 집이라도 세금을 매기는 기준 가격 자체가 더 높게 잡힌다는 뜻입니다. 결국 이번 개편은 '얼마나 비싼 집이냐'보다 '그 집에 실제로 사느냐'를 더 중요한 잣대로 삼고 있는 셈입니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

숫자로 보는 개편안 핵심

구분	거주 1주택자	비거주 1주택자
종부세 기본공제	12억→14억 원	12억→9억 원
면세 기준	시가 20억 원 미만	해당 없음
세 부담 변화(시가 20억 예시)	면제 또는 완화	내년 약 4배 증가

※ 재정경제부 2026년 세제개편안(2026년 8월 3일 발표) 기준.

표에서 확인할 수 있듯, 이번 개편의 방향성은 명확합니다. 실거주자에게는 공제를 늘려주고, 비거주자에게는 공제를 줄이는 정반대의 조정이 동시에 이뤄집니다. 양도소득세에서도 비슷한 흐름이 나타납니다. 기존의 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 명칭 자체가 바뀌면서, 실제로 거주하지 않고 보유만 한 주택에 대한 공제 혜택이 완전히 사라집니다. 이는 최근 몇 주 사이 알려졌던 장특공제 개편 방향(보유 공제 폐지, 거주 공제만 유지)이 이번 공식 발표를 통해 그대로 확정된 것으로, 여기에 종합부동산세 개편까지 더해지며 부동산 세제 전반이 함께 손질된 셈입니다. 정부는 이런 조치들을 '거주 중심 과세 체계로의 전환'이라는 하나의 원칙으로 묶어 설명하고 있는데, 그동안 보유 기간만 채우면 실거주 여부와 무관하게 세제 혜택을 받을 수 있었던 구조 자체를 근본적으로 바꾸겠다는 의지로 읽힙니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

얼마나 걷히고, 얼마나 줄어드나

이번 세제개편으로 내년부터 5년간 누적 13조 3,000억 원의 세수 효과가 예상됩니다. 이 가운데 부동산 세제 변화로만 종부세가 9조 3,000억 원 추가로 걷힐 것으로 정부는 추산했습니다.

동시에 정부는 민생 지원을 통해 서민·중산층의 세 부담을 6조 3,000억 원 줄여준다고 설명했습니다. 부동산 분야에서 늘어난 세수의 상당 부분이 근로장려금 확대, 저PBR 기업 지원, R&D 세제 혜택 등 다른 분야의 감세로 상쇄되는 구조입니다. 정부는 이번 개편으로 최소 16만 8,000호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망하고 있습니다. 시장의 반응도 이미 감지되고 있습니다. 한 부동산 업계 관계자는 이번 증세로 강남·한강벨트 등 고가주택 밀집 지역에서 매물이 시장에 나올 유인이 커질 것으로 내다봤습니다. 정부가 노리는 것도 바로 이 지점입니다. 이른바 '똘똘한 한 채'에 몰렸던 자산이 실거주 목적이 아니라면 시장에 풀리도록 유도해, 투기적 보유에 따른 시장 왜곡을 완화하겠다는 계산입니다. 이번 개편안에는 부동산 세제뿐 아니라 이자·배당 소득을 전액 비과세하는 '생산적 개인종합자산관리계좌(ISA)' 신설, 반도체·에너지 등 첨단산업을 지원하는 '국내생산세액공제' 신설 등 성장동력 확보를 위한 조치도 함께 담겼습니다. 정부는 이런 조치들이 부동산 증세와 균형을 이루며 경제 전반의 활력을 뒷받침할 것으로 기대하고 있습니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

앞으로의 일정

2026년 8월 3일 — 재정경제부 '2026년 세제개편안' 공식 발표
2026년 8월 4일~20일 — 총 11개 개정 법률안 입법예고
2026년 9월 1일(예정) — 국무회의 의결
2026년 9월 3일까지(예정) — 정기국회 개정안 제출
2028년(예정) — 종합부동산세 개편 시행
2029년(예정) — 양도소득세 개편 시행

주목할 부분은 시행 시점입니다. 발표는 오늘 이뤄졌지만, 실제 적용은 종부세가 2028년, 양도세가 2029년으로 예정돼 있어 상당한 유예 기간이 주어집니다. 다만 이는 어디까지나 정부 발표안이며, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 여지는 남아 있습니다. 이런 유예 기간을 두는 이유는 시장에 급격한 충격을 주지 않기 위한 배려로 풀이되는데, 실제로 정부는 이번 개편안을 준비하며 시장 충격을 최소화하기 위해 대부분의 내용을 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 시행하겠다고 밝힌 바 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 지금 당장 세금이 오르나요?

아니요. 이번 발표는 세제개편안이며, 종부세는 2028년, 양도세는 2029년부터 시행될 예정입니다. 국회 입법예고와 심의 절차가 남아 있어 지금 당장 세 부담이 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 개편 방향이 이미 공식화된 만큼, 시행 전이라도 미리 자신의 보유 주택이 어느 구간에 속하는지 확인해두는 것이 좋습니다.

Q. 거주 1주택자인데 20억 원짜리 집이면 세금이 오르나요?

아니요. 시가 20억 원 미만의 거주 1주택자는 종부세를 내지 않으며, 20억~30억 원 구간은 오히려 지금보다 종부세가 줄어드는 것으로 발표됐습니다. 세 부담이 늘어나는 것은 시가 30억 원 이상부터입니다. 실거주 여부와 무관하게 20억 원 미만인 대다수 1주택자에게는 이번 개편이 오히려 부담을 덜어주는 방향으로 작용한다고 볼 수 있습니다.

Q. 이 개편안이 그대로 확정되는 건가요?

아직 확정 단계는 아닙니다. 8월 20일까지 입법예고가 진행되고, 9월 1일 국무회의 의결을 거쳐 9월 3일까지 정기국회에 제출될 예정입니다. 이후 국회 심의 과정에서 세부 내용이 달라질 가능성이 있습니다. 총 11개 세법 개정안이 한꺼번에 국회에 제출되는 만큼, 여야 협의 과정에서 특정 조항의 시행 시기나 세율 수준이 조정될 여지도 충분히 남아 있습니다.

결론 — 거주는 보호, 비거주는 정상화

이번 세제개편안의 방향은 명확합니다. 실거주 1주택자는 최대한 보호하고, 초고가·비거주·다주택 보유자에게는 세 부담을 집중시키는 것입니다. 종부세 기본공제 차등화, 30억·40억 원대 구간별 세율 인상, 장기보유특별공제의 거주 중심 전환까지, 여러 조치가 같은 원칙 아래 한 방향으로 맞물려 있습니다. 다만 시행까지는 2028~2029년이라는 시간이 남아 있고, 국회 심의라는 변수도 존재합니다. 고가주택을 보유하고 계시거나 비거주 주택을 갖고 계신 분이라면, 입법예고 기간 동안 나올 세부 내용을 눈여겨보시는 것이 좋습니다. 특히 비거주 주택의 세 부담이 4배까지 뛰는 사례가 확인된 만큼, 실거주 여부를 어떻게 인정받는지에 대한 세부 기준도 앞으로 발표될 시행령을 통해 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

같은 집이라도 그 집에 사는 사람과 사지 않는 사람에게 매겨지는 세금의 무게가, 이제는 확연히 달라집니다.

추천글

원·달러 환율 1,500원 돌파 — 17년 만의 최고치, 지금 내 돈은 어떻게 될까? 삼성전기 완전 정복 — MLCC·FCBGA·AI 수혜 이유·주가 전망 총정리 2026

이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다. 본문의 세제개편안 내용은 2026년 8월 3일 발표 시점 기준이며, 실제 시행 시점 및 세부 내용은 국회 심의 과정에서 달라질 수 있습니다.