토허구역 세낀집, 2029년까지 입주 미룬다

토허구역 실거주유예 연장 2029년 2026

 

 

세입자를 낀 채로 토지거래허가구역 내 집을 사려던 무주택 실수요자들에게 반가운 소식이 하나 더 생겼습니다. 국토교통부가 9월 17일, 실거주 유예 신청 기한을 1년 더 연장하고 유예 인정 범위까지 넓히겠다고 발표했습니다. 어제까지만 해도 올해 말이면 끝나는 한시적 조치였는데, 이제는 조건에 따라 2029년까지 입주를 미룰 수 있게 됐습니다. 정확히 무엇이 어떻게 바뀌었는지, 실제로 누가 이 혜택을 받을 수 있는지 정리해보겠습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 부동산 투자를 권유하는 것이 아닙니다.

3줄로 정확하고 간결하게 정리하는 핵심 요약

1. 국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 특례 신청 기한을 기존 올해 12월 31일에서 내년 12월 31일까지 1년 연장한다고 9월 17일 발표했습니다.
2. 기존에는 현재 임차인의 임대차계약 잔여기간까지만 입주가 유예됐지만, 이번 개편으로 계약갱신청구권을 사용한 갱신계약(1회, 최대 2년)까지 유예 대상에 새롭게 포함됩니다.
3. 이에 따라 시행일인 10월 1일부터 신청기간 15개월과 갱신기간 최대 24개월을 더해 최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있으며, 매수자는 늦어도 2029년 말까지는 입주를 완료해야 합니다.

세입자를 내보내지 않고도 집을 살 수 있게 됐다는 것은, 매수자와 세입자 양쪽 모두에게 숨통이 트이는 변화입니다.

뭐가 정확히 어떻게 바뀌었나, 하나씩 자세히 짚어보기

지난 5월 12일 정부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 무주택 실수요자가 매수할 경우, 기존 임차인의 임대차계약이 끝날 때까지는 곧바로 입주하지 않아도 되도록 실거주 의무를 유예해주는 조치를 처음 내놓았습니다. 다만 당시에는 5월 12일까지 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지만 유예를 인정했고, 신청 기한도 올해 12월 31일까지로 한정돼 있었습니다. 이번에 국토교통부가 내놓은 개편안은 이 두 가지를 모두 손질했습니다. 우선 신청 기한 자체가 내년, 즉 2027년 12월 31일까지로 1년 늘어났습니다. 더 중요한 변화는 유예 인정 범위입니다. 그동안은 세입자의 기존 계약이 끝나는 시점까지만 유예가 인정됐지만, 앞으로는 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 맺는 갱신계약까지 1회에 한해 최대 2년까지 추가로 유예를 받을 수 있게 됐습니다. 다만 이 갱신계약을 인정받으려면 실거주 유예를 신청하기 전에 계약이 체결돼 있어야 하고, 갱신 기간의 시작일이 시행일인 10월 1일부터 내년 12월 31일 사이에 들어와야 한다는 조건이 붙습니다. 이번 조치는 정부가 지난 5월 마련한 실거주 유예 제도를 시행한 지 넉 달 만에 다시 손질하는 것이기도 합니다. 그만큼 세입자를 낀 매물의 거래가 현장에서 예상보다 더 큰 어려움을 겪고 있었다는 방증으로 볼 수 있습니다. 특히 무주택 실수요자 입장에서는 세입자의 계약이 얼마 남지 않은 매물을 고를 수밖에 없었던 그동안의 제약이, 이번 개편으로 상당 부분 완화될 것으로 기대됩니다.

숫자로 아주 자세히 살펴보는 유예 기간

구분	내용
갱신계약 없는 경우	시행일 기준 최대 2년, 2028년 9월 30일까지 입주
갱신계약 포함 시	최대 3년 3개월, 2029년 말까지 입주
입주 후 실거주 의무 기간	2년

※ 국토교통부 발표(2026년 9월 17일) 및 헤럴드경제·서울신문·이투데이·서울경제 보도 종합. 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적입니다.

표에서 보듯, 갱신계약 인정 여부에 따라 실제 유예 기간에는 상당한 차이가 생깁니다. 다만 어느 경우든 매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 똑같이 유지됩니다. 매수자는 올해 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해온 사람이어야 하고, 실제로 입주한 뒤에는 반드시 2년간 거주해야 합니다. 개편된 제도는 다음 달, 즉 10월 1일부터 신청할 수 있으며 허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택 취득 등기를 마쳐야 합니다. 이번 조치의 근거가 되는 '부동산 거래신고법 시행령' 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행될 예정입니다. 김이탁 국토교통부 1차관은 이번 조치에 대해 "토지거래허가제의 실거주 원칙은 그대로 유지하면서, 임대 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완한 조치"라며 "투기적 수요는 철저히 차단하겠다"고 밝혔습니다.

왜 하필 지금 갱신계약까지 인정할까

국토교통부는 이번 조치가 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대 아파트 세제 혜택 단계적 폐지 등 최근 세제 개편에 따른 주택 거래 여건을 보완하고, 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것이라고 설명했습니다.

갱신계약까지 유예 대상에 포함한 배경에는 실거주 의무 이행을 이유로 세입자를 무리하게 퇴거시키는 압박을 완화하려는 목적이 담겨 있습니다. 기존 계약 종료 시점까지만 유예가 인정되면, 매수자 입장에서는 어떻게든 세입자를 내보내고 직접 입주해야 하는 상황에 몰릴 수 있습니다. 이렇게 되면 전월세 매물이 줄어들고 세입자는 갑작스러운 이사 부담을 떠안게 되면서, 전월세 시장 전체의 수급 불균형과 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 있었습니다. 이번 개편은 더불어민주당 원내대책회의에서 한시적 규제 완화 기간을 늘려달라고 요청한 데 따른 것으로 전해집니다. 실제로 최근 발표에 따르면 정부의 각종 부동산 대책에도 불구하고 서울 아파트 가격은 86주 연속으로 상승하며 문재인 정부 때 기록을 넘어선 것으로 나타났는데, 이런 상황에서 규제의 큰 틀은 유지하면서도 세부 조항을 유연하게 조정해 시장의 부작용을 줄이려는 정부의 고민이 이번 조치에 반영된 것으로 풀이됩니다. 다만 이 글에서 언급하는 서울 집값 통계나 시장 상황에 대한 해석은 정보 제공을 위한 것일 뿐, 투자 판단의 근거로 활용하기보다는 반드시 최신 공식 통계와 함께 참고하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 세 가지를 아래에 정리

Q. 이미 세를 낀 집을 매수한 사람도 이번 개편 혜택을 받을 수 있나요?

개편된 제도는 10월 1일 이후 신청하는 경우에 적용됩니다. 갱신계약을 유예 대상으로 인정받으려면 유예 신청 전에 갱신계약을 체결해야 하고, 갱신 기간의 시작일도 10월 1일부터 내년 12월 31일 사이에 포함돼야 하므로 본인의 계약 시점을 정확히 확인해볼 필요가 있습니다.

Q. 유예 기간이 끝난 뒤에도 계속 입주를 미룰 수 있나요?

아닙니다. 갱신계약까지 포함하더라도 유예는 최대 3년 3개월로 제한되며, 늦어도 2029년 말까지는 반드시 입주해야 합니다. 입주 이후에는 2년간 실거주해야 하는 의무도 그대로 적용됩니다.

Q. 다주택자도 이 유예 혜택을 받을 수 있나요?

아닙니다. 이번 조치는 무주택 실수요자만을 대상으로 합니다. 매수자는 올해 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지해야 하는 요건이 그대로 유지되므로, 다주택자는 이 유예 조치의 적용 대상이 아닙니다. 이 답변 역시 투자 권유가 아닌 순수한 정보 제공 목적으로 작성됐습니다.

결론 — 큰 틀은 유지, 세부는 유연하게

이번 개편은 토지거래허가제라는 큰 틀의 규제는 그대로 유지하면서, 그 안에서 발생하는 현실적인 불편을 조금씩 다듬어가는 정부의 접근 방식을 잘 보여줍니다. 세입자를 낀 매물의 거래가 사실상 얼어붙는 부작용을 완화하는 동시에, 무주택 요건이나 실거주 의무 같은 핵심 원칙은 그대로 지켜 투기 수요를 차단하겠다는 것이 정부의 설명입니다. 다만 이런 세부 조정이 반복될수록 정책의 예측 가능성에 대한 의문도 함께 커질 수 있습니다. 실제로 토허제는 지난해 해제와 재지정을 거듭한 데 이어 이번에는 실거주 유예 조항까지 손질되면서, 관련 규정이 계속 바뀌고 있는 모습입니다. 세를 낀 주택의 매수나 매도를 고려하고 있다면, 이번에 달라진 신청 기한과 갱신계약 인정 조건을 꼼꼼히 확인하고 실제 적용 가능 여부를 전문가와 함께 점검해보는 것이 안전합니다. 이 글에서 다룬 제도 변경 내용과 시장 전망은 어디까지나 정보 제공을 위한 것이며, 특정 매물이나 지역에 대한 투자 권유가 아니라는 점을 다시 한번 밝혀둡니다. 부동산은 계약 조건과 세제가 복잡하게 얽혀 있는 만큼, 실제 거래를 계획하고 있다면 개정된 시행령 원문과 관할 지자체의 안내를 함께 확인하는 것이 바람직합니다.

좋은 제도는 원칙을 지키면서도, 그 원칙 때문에 다치는 사람이 없도록 세심하게 다듬어질 때 비로소 완성됩니다.

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이 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 부동산 매수·매도에 대한 투자 권유가 아닙니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다. 본문의 내용은 국토교통부 발표 및 헤럴드경제·서울신문·이투데이·서울경제 등의 2026년 9월 17일 보도를 종합한 것이며, 세부 시행 내용은 입법예고 과정에서 달라질 수 있습니다.